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重庆私募基金为何瞄上山东潍坊火车站南广场?
发布时间:2016-01-20 阅读:分享到:
【 导读 】一家地处重庆的私募基金公司,为何千里迢迢到山东潍坊看项目?他们做了哪些尽职调查?调查的结果怎样?这个项目是否值得投资?晨播金融台《投资看现场》为您揭开神秘面纱。

  

  导视:一家地处重庆的私募基金公司,为何千里迢迢到山东潍坊看项目?他们做了哪些尽职调查?调查的结果怎样?这个项目是否值得投资?晨播金融台《投资看现场》为您揭开神秘面纱。

  最近一段时间,中国著名的风筝之乡——山东潍坊火车站附近一间酒店,来了近20位神秘的重庆客人,他们每天早出晚归,兵分几路,朝着潍坊城区不同的方向走去。

  他们有的打上出租车,跟着熟悉当地楼盘销售状况的向导,围着整个潍坊城转了几大圈后,又来到各区的主要楼盘销售处,询问楼盘的价格、销售状况。

  有的来到火车站南广场规划地块对面的小庄子村,询问这个村子的拆迁情况。

  

  有的则去了一家叫金宇的房地产开发公司,企业负责人拿出有山东省政府、潍坊市规划局等多个政府部门的红头文件,这些人认真地核对每一个细节。

  有的还去了规划局等政府职能部门,有的则去了建材市场,以及当地有名的房地产开发公司。

  

  他们是什么来头?想要在这里干什么呢?

  原来,在火车站南广场规划所在地的小庄子村,有一个叫金宇天城的“城中村”改造项目,要在这里诞生,他们是来了解项目的合法性和投资可行性的。

  受诚华基金的邀请,晨播金融台《投资看现场》栏目组、全国投资安全联盟的工作人员,跟随诚华基金的尽职调研团队来到了山东潍坊,见证他们尽职调查的全过程。

  伍承波:大家好!欢迎收看《投资看现场》,我现在所在的位置是山东潍坊,大家所看到的是金宇天城项目所在地。今天我们随诚华基金尽职调研团来到了这个项目现场,他们会就项目各个方面进行现场调研,我们会历时几天,深入跟踪拍摄。

       

  人们不禁要问,一个总部位于重庆的私募基金公司,为何千里迢迢到山东潍坊来选择项目?诚华基金联合创始人程鹏道出了其中的缘由。 

  程鹏:诚华基金虽然总部位于重庆,但几年前就启动了全国战略,自2014年以来,诚华基金不仅成功投资了重庆建宇地产、裕城地产的多个项目,还成功投资了多个重庆以外地区的项目,包括四川南充南部县城中村改造项目——虹源公馆、新疆乌鲁木齐市米东区旧城改造项目——银河王朝,这些项目为投资人创造了稳健的收益,为我们实施全国战略打下了坚实基础;对于诚华基金而言,我们选择项目不分地区,只要是优质的,安全可靠的,都可以投资,这也是投资人所期待的。当然,这个项目是否值得投资,还要看尽职调查以后的情况,做综合的评估以后,再给投资人一个准确的答案。

  从大西部到环渤海湾,他们要在山东潍坊调查哪些方面呢?诚华基金项目管理中心负责人徐志鹏给出了解释。

  徐志鹏:包括项目和公司,第一点,整个公司的股权结构是否清晰;第二点,整个公司的财务状况,包括他目前的自有资金的投入,以及他对外的负债情况;第三点,整个公司的管理团队,包括他的成本管理团队、销售管理团队、以及工程管理管理团队等;对于项目方面,大家都关心房地产基金能不能投,核心问题是房子卖不卖得动的问题,考量的是当地的市场容量,还要关注项目的产品业态,设计的产品能不能满足市场需求;还有就是地段位置,这是判断一个项目是否可投的三三原则,当然,后续还有很多具体的事项要调查。

  

  前面镜头里看到的那些人,正是为了这个项目而来的尽职调查团队,他们的尽调规模,可以称得上史上最全,不仅有市场营销、产品研发设计、工程建设团队,还有招采成本、项目运营等多个部门的负责人,以及尽职调查总负责人等。

  几天下来,他们在下榻的酒店会议室开了几次尽调碰头会,诚华基金联合创始人程鹏首先发言:

  程鹏:相关过程中的交接协议是全部完善了的,从福建能源集团买下这块土地,再到现在的吴振发、杨勇之后的协议,全部都是有的。

  诚华基金项目管理公司运营中心总监张忠成,对该项目的合法性也做了补充。

  张忠成:通过线上线下的(求证)落实,确确实实是一个真实存在的项目。在线上,通过查询(潍坊市规划局网站),这个项目已经公示了,批示前的公示已经完成,经过我们跟规划局陈科长沟通,周五之前就会下规划方案的批复。

  晨播金融台《投资看现场》节目组工作人员,在潍坊市规划局潍城分局官方网站上看到,《金宇天成项目规划方案批前公示》显示在该网站的规划频道上,发布的时间是2015年9月25日;潍坊火车站南广场的规划,也出现在潍坊市规划局规划公示的成果展示频道,发布的时间是2015年3月26日。

  

  项目的真实合法、合规性得到了确认,所投项目要产生良好的投资回报,产品的销路是关键。这个项目到底有没有市场潜力?设计的产品是否符合市场需求?究竟有没有成本优势?诚华基金的工作人员继续展开深入调查。

  诚华基金的尽调人员和晨播金融台《投资看现场》栏目组在现场发现,这个项目最大的优点,在于地理位置比较独特,处在潍坊火车站南广场对面;西边则是山东经贸职业学院,这个学院有近1万名学生;全国最大的中国茶博城,也只有几分钟的车程。

  从潍坊市规划局核实的信息显示,金宇天成项目属于城中村改造项目,山东省政府、潍坊市、潍城区等各级政府部门,根据国家政策,出台了相应的支持政策和措施,不仅土地成本较低,而且对安置房实行全免税、保障房按照50%的比例交税,税收政策比较优惠。

  在建筑成本等方面,经过诚华基金招采成本中心专业人员测算,每平方米的目标成本,比重庆还低50元。

  更重要的是,潍坊火车站位于我国著名的胶济铁路核心地段,胶东半岛最重要的战略要地,潍坊火车站南广场2016年开工建设后,将大大提升金宇天成项目的发展潜力。

  虽然这个项目有他的优势,但要运作好这个项目,项目方究竟有没有这个能力?诚华基金风控负责人牛韦给出了他们的尽调结果。

  

  牛韦:经过我们实地调查,对项目方的团队进行综合评估,对方的项目开发管理和营销团队存在明显不足;除此之外,当地的营销方式也比较落后,基本靠传统的坐销,需要注入新的营销方式才能产生好的回报。

  项目有投资价值,对方又缺乏项目的运作能力,诚华基金有什么样的措施来创造良好的投资回报呢?牛韦给出了答案。

  牛韦:经过诚华基金投资委员会的综合评审,得出的结论是:诚华基金将派出项目运营管理和营销团队驻扎现场,全面负责项目开发管理和营销;除此之外,将通过股权质押等方式,100%控股该公司,做到绝对的可控制。

  诚华基金的项目管理和营销团队入驻,能否真正带来稳健的投资回报呢?这要看看诚华基金最近几年的实际运行效果如何。

  最近几年来,诚华基金投资的项目,包括四川南充虹源公馆、新疆乌鲁木齐银河王朝等项目,通过派驻项目开发管理和营销团队,不仅有效保障了项目的进度,还让所投项目保持了良好的营销业绩,销售额均位居周边楼盘前两位,由此创造了稳定持续的投资回报。

  晨播金融台《投资看现场》节目组也对一个项目是否能产生稳健的投资回报,做了具体的标准,包括项目是否有投资价值、尽职调查是否充分、风控措施是否完善等。

  

  针对山东潍坊火车站南广场对面的金宇天成这个城中村改造项目,我们做出了如下的评价:

  第一、项目投资价值:极佳。原因是:火车站南广场城中村改造项目,拿地成本低,税收优惠力度大,发展前景广阔。

  第二、尽职调查:充分。派出了近20人的团队,涉及市场营销、产品研发设计、工程建设团队,还有招采成本、项目运营等多个部门,全面深入地调查了市场潜力,项目合法、合规,产品及成本等方面均有可行性。

  第三、风控措施:完善。针对尽职调查过程中发现的项目方的薄弱环节,诚华基金将派出项目和营销团队入驻,全盘操作这个项目;而且100%控制股权,确保项目的安全运行,为创造稳健的投资回报,夯实基础。

  根据上述的判断,我们得出的结论是:这是一个暗藏巨大投资潜力的项目,只要诚华基金派驻项目管理和营销团队,并且100%控股,就有可能创造稳健的投资回报。

  结束语:

  人人都说优质的项目少,诚华基金千里迢迢到山东去选项目,正是这个原因。期待我们的投资,能有一份稳健的收获。感谢收看本期的《投资看现场》,我们下期再见!

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